Baufinanzierung mit Hindernissen

Baufinanzierung mit Hindernissen

Wenn der Australier zu früh in Deutschland sesshaft werden möchte

Ein Eigenheim ist für mich schon lange ein gehegter Wunsch, daraus habe ich nie ein Geheimnis gemacht. In meinem Kopf liefen Finanzierungsplanungen immer simpel ab.
Wir haben beide studiert, sind beide in Festanstellung mit soliden Einkommen. Keiner von uns hat Probezeit und ein bisschen Eigenkapital hatten wir uns in der kurzen Zeit in der das möglich war auch auf die Seite gelegt. Ich war also stets optimistisch, dass es uns möglich sein sollte ein Haus zu finanzieren.
Unsere erste Beratung hatten wir bei Interhyp. Dort teilte die Beraterin unseren Optimismus. Es sah eigentlich alles soweit gut aus. Wir waren zunächst auch nur da gewesen, um uns mal ganz unverbindlich unsere Möglichkeiten anzuhören und ob unsere Vorstellungen von einer Rate und wie man so einen Kredit abträgt realistisch sind – das waren sie scheinbar.

Nun wollte es der Zufall so, dass aus der Idee „man könnte ja bauen“ mit Reservierung des Grundstücks recht schnell eine ernsthafte Absicht wurde. Wir blieben bei Interhyp, die Beratung hatte uns zugesagt und man empfahl uns als günstigsten Anbieter die ING Diba, eine Online-Direktbank. Da es die ING nicht erst seit gestern gibt und man Gutes über sie hört waren wir einverstanden und wollten dort Konditionen anfragen. Wir suchten also Dokumente zusammen – für die ING braucht man nicht besonders viele. Darunter aber natürlich unsere Ausweispapiere. Bei Einreichung der Unterlagen an die Interhyp meinte unsere Beraterin „oh, da müssen wir mal schauen wegen der Befristung auf dem Aufenthaltstitel – ich telefoniere mal mit der ING.“
„Oh“ , dachten auch wir. Das ganze Thema Aufenthaltserlaubnis lag für uns in einer dunklen Vergangenheit. Es ist zwar erst 2 Jahre her, aber es kommt uns vor wie eine Ewigkeit. Wir hatten an den Titel und die Befristung darauf lange keinen Gedanken verschwendet. Mein Mann erfüllt ja die Bedingungen um ein Visum hier zu haben. Wir sind glücklich verheiratet, er beherrscht mittlerweile sogar deutlich bessere Deutschkenntnisse als erforderlich, er steht in Deutschland in Lohn und Brot, kann sich nicht nur selbst sondern seine ganze Familie versorgen – und mittlerweile haben wir ein gemeinsames Kind mit Deutscher Staatsbürgerschaft. Für uns stand die Verlängerung seiner Aufenthaltserlaubnis noch gar nicht auf dem Plan – da ist noch viel Zeit – und wir betrachteten sie anlässlich unserer Situation als eine Formalie.
Wir mussten feststellen: Das sehen viele Banken ganz anders. Die Beraterin der Interhyp klang am Telefon nicht direkt panisch, und nach dem Telefonat hatte die ING ihr (nach ihrer Aussage) zugesichert, sich die Anfrage anzuschauen. Das klang für uns erst mal positiv, schließlich hatte unsere Anfrage Hand und Fuß, und wir hatten nichts zu verbergen.
Trotzdem kam nur kurze Zeit später die ernüchternde Antwort: Mit befristetem Aufenthaltstitel geht keine Baufinanzierung. Ganz pauschal, und unabhängig von den anderen Rahmenbedingungen. Bäm. Wow.
Wir waren ein bisschen platt. Einerseits erschüttert, andererseits auch überrascht. Aber bei Interhyp war man davon noch nicht beeindruckt. Die Onlinebanken haben recht strikte Prozesse, alles was von der Norm abweicht fällt pauschal durch’s Raster. Interhyp sagte uns es würden regionalere Banken angefragt, das habe mehr Aussicht auf Erfolg. Etwas ernüchtert harrten wir der Dinge, die da kamen. Die Beraterin der Interhyp klärte den Aufenthaltsstatus meines Mannes mit den angefragten Banken nun stets zuerst ab. Auch im regionalen Umfeld kamen einige pauschale Ablehnungen aus diesem Grund, ohne eine Zahl von uns auf dem Tisch gehabt zu haben. Aber nicht alle.
Eine Bank aus der weiteren Region hatte sich interessiert gezeigt. Laut Aussage unserer Beraterin bei Interhyp sei „der befristete Aufenthaltstitel dieser Bank völlig egal“. Ich erinnere mich noch genau an den Wortlaut, da ich das meinem Mann genau so weitererzählt hatte. Wir warteten auf eine weitere regionale Bank.

Wenige Tage später erhielt ich von Interhyp Nachricht. Besagte Bank habe das abgelehnt, und die zuerst genannte Bank aus der weiteren Region sei nun wieder unser zu favorisierendes Angebot. Abgelehnt worden sei nicht wegen dem Aufenthaltstitel mit Befristung sondern weil die Finanzierung „nicht darstellbar“ sei. Das ist Beratersprech für „das was sie da vorhaben können sie sich nicht leisten“. Nun wurde ich hellhörig.
Ich kenne unsere Einkommen, unsere Situation, und was wir angefragt hatten. Welche Berechnung da angewandt wurde, auf deren Basis wir uns das nicht leisten können interessierte mich. Ich rief also zur Abwechslung nicht bei Interhyp sondern direkt bei besagter Bank an. Ich landete glücklicherweise auch direkt bei der Sachbearbeiterin die mit unserem Fall vertraut war, und wir telefonierten etwa 30 Minuten. Am Ende dieses Gesprächs kam von ihr die Aussage „nun habe ich schon viel mehr Fantasie für das Vorhaben“. Es stellte sich heraus, dass Interhyp der Bank einfach pauschal Zahlenwerk über den Zaun geworfen hatte das teilweise aus unserem allerersten Beratungstermin stammte, mit so verlässlichen Ermittlungsverfahren wie „ich schreib‘ da jetzt mal einfach das und das rein“. Nachdem ich einige Punkte aufklären konnte war diese Bank dann doch interessiert daran unser Projekt zu begleiten.
Das teilten sowohl die Bank als auch ich dann an Interhyp mit. Mein nächstes Telefonat mit Interhyp klang dann wieder anders. Nun war die Bank bei der ich telefonisch das Umlenken bewirkt hatte unsere beste Option. Denn dort hätten wir ja schon eine qualitative Aussage einer Sachbearbeiterin, die das Vorhaben befürworte. Ich fragte nach, da man mir, so wie ich das verstanden hatte, selbiges auch über die andere Bank sagte die noch im Gespräch war, und von der man mir gesagt hatte sie sei unsere beste Option und „der Aufenthaltstitel sei denen völlig egal“. Da ruderte Interhyp nun zurück und korrigierte: „nein nein, die haben nur gesagt, dass sie sich das trotzdem anschauen mit allen Dokumenten. Dass denen der Aufenthaltstitel egal sei haben die nicht gesagt“. Seltsam. Das widersprach der Aussage aus dem Telefonat davor.

Wir wollten natürlich unser Bauvorhaben trotz der widrigen Umstände nicht aufgeben, daher reichten wir unser Sammelsurium an Dokumenten bei der regionalen Bank ein, die eingelenkt hatte, und erhielten kurze Zeit später eine Kreditgenehmigung von besagter Bank. Es konnte also gebaut werden, wir freuten uns.

Mit den widersprüchlichen Aussagen seitens Interhyp bezüglich unserer Chancen bei dieser und jener Bank war mein Vetrauen in deren Vermittlungskompetenz jedoch getrübt.
Gefühlt riet man uns bei Interhyp stets zu der Option, die deren Provision bereits in greifbarster Nähe erahnen ließ – ungeachtet der Konsequenzen für uns als Darlehensnehmer. Die gewaltigen Zinssatzunterschiede wurden da gar nicht groß bedacht, wir galten offenbar als schwer vermittelbar und sollten nehmen was wir kriegen konnten. Ich sprach bei Interhyp (nach der mündlichen Aussage der Bank-Beraterin, jedoch noch vor deren fester Zusage) auch nochmal weitere Optionen an. Die Interhyp-Beraterin meinte, neben der Bank aus dem weiteren Umkreis die bereit sei „sich das anzusehen“, und der befürwortenden regionalen Bank, hätten wir keine weiteren Optionen.
Wir hatten also bei einer Bank gute Aussichten, die Arbeit dafür hatte ich jedoch selbst gemacht, indem ich da anrief und aus dem „Nein“, das von Interhyp an mich durchgereicht wurde, ein „Ja“ machte. Die Provision dafür würde aber trotzdem Interhyp einstreichen. Für den Erstkontakt, und das über den Zaun werfen der Erstanfrage, die überhaupt erst zu dem „Nein“ geführt hatte. Sowohl die überzeugende Argumentation für unser Vorhaben, als auch die Übermittlung der meisten erforderlichen Dokumente für die Kreditprüfung lief direkt zwischen mir und der Bank ab. Nicht ganz ideal gelaufen würde ich meinen.

Da man seitens Interhyp sagte wir hätten keine weiteren Optionen, und da ich es auch selbst war, die bei der regionalen Bank erstmals einen Fuß in die Tür bekommen hat, beschloss ich auch bei einer weiteren Bank selbst anzufragen. Interhyp hatte uns diese nicht angeboten, entweder pauschal ausgeschlossen oder wegen dem befristeten Aufenthaltstitel, das weiß ich nicht.

Jedenfalls habe ich mich bei der persönlichen Anfrage an die Sparda anders aufgestellt. Ich habe uns, unsere Situation und unser Vorhaben erst mal vernünftig dargestellt. Erst im weiteren Gesprächsverlauf, als schon ein gutes Bild von unserer Einkommens-, Organisations-, und Vorhabenssituation entstanden war, habe ich die Staatsangehörigkeit meines Mannes erwähnt. In diesem Zuge dann auch, ab wann er einen unbefristeten Titel haben würde (das dauert nämlich gar nicht mehr lange), und dass unsere Ehe, seine Arbeit, seine Deutschkenntnisse und sein in Deutschland geborener Sohn sehr schlagkräftige Argumente seien, sowohl weiterhin ein Visum hier zu (er)halten als auch hier bleiben zu wollen.

Dieses Vorgehen kann ich jedem Paar, das in einer ähnlichen Situation ist, nur empfehlen. Der Aufenthaltstitel war hier gar kein großes Gesprächsthema. Das wurde kurz mit einem Kollegen beredet, und damit war die Sache vom Tisch. Tretet selbstbewusst auf, zeigt, dass ihr mit Elan bei der Sache seid, dass ihr das Organisationsvermögen besitzt einen Hausbau sowohl zu organisiseren als auch die Finanzen dafür zu überblicken, und dass ihr eine normale Familie seid die hier ganz normal in Deutschland lebt und arbeitet. Ich hatte zum Beispiel auch immer Ausdrucke unserer persönlichen Haushalts-Budget-Planung dabei, auch in abgewandelter Version mit möglichen Kreditraten und Instandhaltungsrücklagen.

Die Baufinanzierung abgeschlossen haben wir dann letztenendes mit der Sparda, die ich auf eigene Faust kontaktiert hatte. Die Konditionen waren schlichtweg besser. Beide Banken hatten attraktive Angebote gemacht. Die erste Bank die wir noch via Interhyp gefunden hatten bot uns ein endfälliges Darlehen an, zusammen mit einem Bausparvertrag. Solche Angebote sollte man meistens doppelt und dreifach lesen, da sie für den Kreditnehmer oft nachteilig sind. Hier muss ich der Bank aber ein faires Lob aussprechen. Ich habe beide Angebote intensiv geprüft, und es handelte sich auch beim endfälligen Darlehen mit Bausparer um ein solides Angebot.

Bei dieser Art der Finanzierung muss man auf Fallstricke achten:

  • Hat das Darlehen eine kürzere Sollzinsbindung als der Bausparvertrag als vorgesehene Ansparzeit? Das ist gefährlich. Man liefert sich damit dem Zinsrisiko aus und kann den Betrag nach Ende der Ansparphase möglicherweise nicht vollständig ablösen.
  • Sind Sondertilgungen möglich? Bei Kombikrediten mit Bausparvertrag / Bauspardarlehen und endfälligem Darlehen sind häufig keine Sondertilgungen für das eigentliche Darlehen vorgesehen. Lediglich der Bausparvertrag soll bespart werden. Somit hat man in den ersten Jahren der Laufzeit (und das sind häufig 10-15) nicht die Möglichkeit die Zinslast zu reduzieren und auch nur begrenzt die Möglichkeit früher schuldenfrei zu sein.
  • Wie wurde der Zinssatz angegeben? Sind alle Kosten transparent geworden? Bei Kombidarlehen können verschiedene, effektive Zinssätze auf dem Papier herumschwirren. Ich habe mir zur eigenen Orientierung eine Excel-Tabelle gemacht, und mir sowohl für den Kombikredit als auch für ein gewöhnliches Annuitätendarlehen die Gesamtkosten ausgerechnet. Für den Kombikredit war das ohne viel Spekulation auszurechnen, da dieser durch das Bauspardarlehen einen festbleibenden Zins hat – „schlechter“ als das kann’s quasi nicht werden. Für das Annuitätendarlehen habe ich nach Ende der Zinsbindung ein paar verschiedene Szenarien der Zinsentwicklung durchgerechnet. Mit Excel geht das ja schnell. Dann habe ich unterm Strich die Gesamtkosten verglichen. Damit kann man dem etwas „abstrakten“ Wert des Effektivzinses beikommen, und sich einfach mal unter’m Strich anschauen, welche Summe an Gesamtkosten für die komplette Laufzeit auf einen zukommt, sollte man ganz regulär dem Tilgungsplan folgen. Nicht umfallen, wenn ihr euch das ausrechnet. 😉
    Bei den Gesamtkosten beim Kombikredit aus endfälligem Darlehen und Bausparvertrag dürft ihr nicht vergessen die Kosten im Zusammenhang mit dem Bausparer einzubeziehen. Dazu zählen zum Beispiel: Abschlusskosten für den Vertrag (oft 1-2%), monatliche / jährliche Gebühren für den Vertrag, Agio wenn die Ansparphase endet. All diese Informationen solltet ihr im Rahmen eines Angebotes von der Bank transparent erhalten. Wenn das nicht der Fall ist stimmt da was nicht.

Lange Rede, kurzer Sinn: Das Angebot der ersten Bank mit dem endfälligen Darlehen war kein schlechtes. Es bietet quasi einen Zins-Airbag und gibt die Sicherheit, dass die Zinsen auch nach Ende der Sollzinsbindung nie höher liegen als x %. Diesen Airbag lässt sich die Bank allerdings bezahlen – 30 Jahre zinssicherheit ist nachvollziehbar teurer als 15. Uns wurde aber das Recht auf Sondertilgungen eingeräumt. Hatten wir auch explizit so gefordert, ist sonst bei endfälligen Darlehen nicht unbedingt üblich. Der effektive Zinssatz wurde soweit ich das beurteilen kann korrekt angegeben ohne ihn schönzurechnen, und auch die Sollzinsbindung war deckungsgleich mit der Ansparphase des Bausparers. Ich hatte an keiner Stelle das Gefühl, dass die Bank versucht uns einen Bären aufzubinden. Die Rechnung war nur leider recht konservativ. Man wollte uns vor allen Dingen nicht das volle KFW-Darlehen in den Kredit einrechnen sondern nur einen geringeren KFW-Anteil als möglich. Begründet wurde das mit der möglichen Ratenhöhe nach 15 Jahren, und dass wir uns diese dann evtl. nicht mehr leisten könnten. Der Tilgungszuschuss der KFW wurde nicht in die Rechnung einbezogen – auf Nachfrage mit der Begründung „es könnte ja sein, dass sie den nicht bekommen“. (?)
Insgesamt klang das alles mehr nach „wir wollen nicht mehr KFW reinnehmen“ als „wir können nicht mehr KFW reinnehmen“.

Unterschrieben haben wir bei der Sparda, da wir das Angebot für günstiger und flexibler hielten, und da uns diese Bank die volle Summe an KFW-Darlehen möglich gemacht hatte (ohne große Diskussion, wohlgemerkt). Mit den neuen Förderbedingungen für energieeffizientes Bauen und Sanieren der KFW seit Januar 2020 gibt es deutlich höheren Tilgungszuschuss. Das lohnt sich wieder – und zwar richtig. Alleine den um 20.000€ höheren Anteil an KFW Darlehen in der Finanzierung unserer Bank macht für uns unterm Strich 3000€ Tilgungszuschuss aus. Das sind 3000€, quasi gratis, die wir nicht zurückzuzahlen brauchen.
Außerdem liegt auch der effektive Sollzinssatz hier etwas niedriger und es handelt sich um ein normales Annuitätendarlehen. Durch die geringeren Kosten und Sollzinsen liegt unsere monatliche Rate schon ein gutes Stück niedriger. Wenn wir alleine die Differenz bei den Raten monatlich zur Seite legen und am Ende des Jahres als Sondertilgung in das Annuitätendarlehen pumpen können wir unsere Restschuld schon ganz schön verringern zum Ende der Sollzinsbindung.

Mein Fazit nach einigen Stunden Zahlen-Geschubse in Excel war, dass der neue Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung, bei dem das Angebot mit endfälligem Darlehen und „Zins-Airbag“ attraktiver gewesen wäre, in unserem Fall irgendwo bei 3,8% liegt. Soll heißen: Wenn unser Annuitätendarlehen ausläuft und wir nach Ablauf der Sollzinsbindung einen neuen Sollzins von 3,8% oder schlechter angeboten bekommen, dann wäre das Angebot mit dem festgeschriebenen „Zins-Airbag“, trotz seiner Zusatzkosten, günstiger gewesen. Das halten wir schlicht für unwahrscheinlich. Unmöglich ist es jedoch nicht. Wer die maximale Sicherheit möchte, dass er immer in der Lage sein wird seine monatlichen Raten zu tragen, der ist mit einem (fairen!) Kombikredit, so wie man ihn uns angeboten hat, gar nicht schlecht bedient.

Mein Fazit zur Beratung von Interhyp ist eher durchwachsen. Wir haben dort angefragt da Freunde gute Erfahrungen gemacht und es uns empfohlen hatten. Ich denke für „Standard-Fälle“ ohne Besonderheiten ist das eine gute Option. Die uns zuerst angebotene Kondition war ansprechend und der Antrag ohne besonders viele Formalien möglich. Das Online-Tool zum Einreichen der Dokumente von Interhyp funktionert ziemlich einfach und ist praktisch. Wenn man aber, wie bei uns, nicht den 0815-Fall abbildet – in unserem Fall die Besonderheit mit der Staatsbürgerschaft meines Mannes mit befristetem Aufenthaltstitel, der zugleich aktuell bei uns der Hauptverdiener ist – dann kann ich Interhyp nicht empfehlen. Es wird dort einem standardisierten Prozess gefolgt. Für unseren konkreten Fall wirkte sich das negativ aus. Interhyp warf den Banken quasi nur eine Sammlung an Dokumenten über den Zaun. Fragte im Vorfeld telefonisch an, ob der Aufenthaltstitel ein Problem sei. Wir fühlten uns da insgesamt nicht besonders gut repräsentiert. Die Krönung fand ich, dass ich für die erste Bank von der wir letztendlich eine Zusage erhielten selbst Überzeugungsarbeit leisten musste. Auf Basis des Vorgehens von Interhyp haben wir da lediglich eine Absage erhalten. Obwohl, nachträglich offensichtlich, eine Baufinanzierung für uns möglich war.
Ich denke es ist nachvollziehbar, dass ich das so nicht weiterempfehlen kann. Wenn ich unsere Anfrage und unsere Situation sowieso selbst aufbereiten und „verkaufen“ muss, dann kann ich das auch gleich ohne Vermittler selbst tun. Damit hätte ich mir ggf. auch einen Zinsaufschlag sparen können, über den sich die Bank vermutlich die Vermittungsgebühr wieder reingeholt hätte.

4 Gedanken zu „Baufinanzierung mit Hindernissen

  1. Hallo Kati,
    vielen Dank für den Beitrag. Wir befinden uns in der selben Situation. Können Sie mir bitte sagen, welche Sparda Bank Eure Finanzierung zugesagt hat?
    Ich habe in Stuttgart angerufen und die Mitarbeiterin meinte, die machen keine Baufinanzierung, wenn mein Mann kein Deutscher ist.
    MfG
    Ida

    1. Hallo!
      Wir haben uns für die Sparda West entschieden. Wir hatten aber 2 Zusagen von lokalen Banken.
      Mein ehrlicher Rat: Vermeidet Vergleichsportale und Kreditvermittler. Die sind besser geeignet für 0815-Fälle. Macht direkte Termine bei lokalen Banken.
      Habt einen guten (Finanz-)Plan und seid vorbereitet um euch bestmöglich verkaufen zu können, mit Fokus auf eure Stärken, und nicht auf eure „Schwäche“ des noch befristeten Titels.
      Beim ersten Telefonat zur Terminabsprache würde ich den Titel nicht direkt erwähnen. Wir haben Absagen bekommen, ohne, dass sich jemand auch nur unsere Zahlen oder unser Projekt angesehen hat.
      Last but not least: Seid ehrlich, zu euch selbst und zu den Beratern.
      Viel Erfolg!
      Kati

      Hello!
      In our case we decided for Sparda West. We had an okay from 2 local banks though.
      My sincere advice is: Avoid the big online comparison portals and financial intermediaries. Make appointments with local banks in your area.
      Have a good plan and be prepared to promote your „pros“ rather than focussing on the con of the „befristeter Aufenthaltstitel“. Don’t mention it on the first call. We had people decline our request for an appointment just because of that, without even taking a closer look at our financial situation or who we really are. Last but not least: Always be honest, to yourself as well as the bank consultants. 🙂
      Best of luck from us!
      Kati

      1. precious tips ! Thank you !
        it is so weird ! both kids are born here…good financial situation. young(32years). einburgerungzusicherung !!! But no…that is not enough Said Sparkasse and Volksbank…kinda smells of discrimintation.
        Thank you again. greetings from Offenburg

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